월세 중개보수를 계산할 때 월세에 무조건 100을 곱하면 안 되는 경우가 있습니다. 주택 임대차는 보증금＋월세×100이 5,000만 원 미만이면 월세에 70을 곱해 거래금액을 다시 계산합니다. ‘미만’이므로 정확히 5,000만 원이면 재계산하지 않습니다.
이 글은 주택 월세의 환산 거래금액과 중개보수 상한을 구분하는 계산 안내입니다. 오피스텔·상가는 별도 기준을 확인해야 하며, 아래 상한액은 실제로 합의한 지급액이나 부가세 포함 청구액과 다릅니다.
보증금 900만 원과 1,000만 원 사이에서 계산 순서가 달라집니다
월세가 똑같이 40만 원이라고 가정해 보겠습니다. 보증금이 900만 원이면 900＋40×100＝4,900만 원으로, 첫 계산값이 5,000만 원보다 작습니다. 따라서 최종 거래금액은 900＋40×70＝3,700만 원입니다.
보증금이 1,000만 원이면 첫 계산값이 1,000＋40×100＝5,000만 원입니다. 이 경우에는 70배로 바꾸지 않고 5,000만 원을 사용합니다. 경계 판정에는 100배 계산값, 보수 계산에는 판정 후 확정한 거래금액을 사용한다는 점이 핵심입니다.
100과 70은 계약 개월 수가 아닙니다
보증금 외에 월세가 있는 주택 임대차의 거래금액 산정방식은 공인중개사법 시행규칙 제20조제5항에 따른 것입니다. 생활법령정보의 중개보수 산정 안내에서 적용 대상을 확인할 수 있습니다.
이 숫자는 실제로 100개월 또는 70개월을 거주한다는 의미가 아닙니다. 계약기간이 12개월이라고 월세에 12를 곱한 총납부액을 이 자리에 넣으면 다른 계산이 됩니다. 보증금과 월세는 원 단위끼리, 또는 만 원 단위끼리 통일하세요.
거래금액을 구한 다음 요율과 한도액을 적용합니다
아래는 경기도의 주택 임대차 안내와 같은 구간을 사용하는 가상 계산입니다. 거래금액 5,000만 원 미만은 상한요율 0.5%와 한도액 20만 원, 5,000만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%와 한도액 30만 원을 함께 비교합니다. 산출액이 한도액보다 크면 한도액이 상한입니다.
| 보증금 | 100배 판정값 | 적용 거래금액 | 보수 상한 계산 |
|---|---|---|---|
| 500만 원 | 4,500만 원 | 500＋40×70＝3,300만 원 | 3,300×0.005＝16.5만 원 |
| 900만 원 | 4,900만 원 | 900＋40×70＝3,700만 원 | 3,700×0.005＝18.5만 원 |
| 1,000만 원 | 5,000만 원 | 5,000만 원 그대로 | 5,000×0.004＝20만 원 |
첫 행을 원 단위로 검산하면 5,000,000＋400,000×70＝33,000,000원, 여기에 0.005를 곱하면 165,000원입니다. 만 원 단위 계산의 16.5만 원과 일치합니다. 표의 금액은 소수 중간값을 반올림하지 않고 계산했으며 원 미만 금액이 생기지 않습니다.
‘20만 원 한도’가 항상 20만 원을 낸다는 뜻은 아닙니다
상한액은 협의할 수 있는 범위의 끝입니다. 보증금 500만 원 사례에서 계산 결과가 16만5,000원이면, 같은 구간의 한도액이 20만 원이라는 이유로 보수 자체를 20만 원으로 올리는 계산은 맞지 않습니다.
실제 보수는 해당 지역의 현행 요율 한도 안에서 협의한 금액을 확인하세요. 양평군의 경기도 중개보수 안내에는 산출방식과 확인·설명서 대조 항목이 정리돼 있습니다. 다른 지역 거래는 관할 시·군·구 안내를 함께 확인해야 합니다.
부가세 포함 여부는 별도 질문입니다. 협의한 보수와 세금을 한 줄로 섞지 않으려면 중개보수 부가세 포함·별도 계산법 보기 →에서 청구액 구분을 이어서 확인하세요.
계산기에 넣기 전에 세 가지를 적어보세요
첫째, 대상이 주택인지 적습니다. 둘째, 보증금과 월세를 같은 단위로 적고 100배 판정값을 남깁니다. 셋째, 적용 거래금액·상한요율·한도액·실제 협의액을 서로 다른 칸에 적습니다.
보증금이 0원인 계약도 월세가 있다면 0을 넣어 계산할 수 있지만, 보증금이나 월세를 모르는 빈칸을 0으로 바꾸면 안 됩니다. 음수 입력은 제외하고, 월세가 없는 전세는 보증금 기준으로 별도 계산합니다. 이 글은 손계산 설명이며 사이트 계산기의 자동 분기 기능을 시험한 결과가 아닙니다.
마지막에는 중개대상물 확인·설명서의 산출내역과 합의한 최종액을 대조하세요. 현재 공식 안내를 확인해 작성했으며, 계약 대상·지역·세금 처리와 분쟁 사정에 따라 최종 확인이 필요합니다.