임대 운영표에 남는 돈이 앞으로도 매년 600만 원이라면 생활에 쓸 수 있는 몫도 그대로일까요? 통장으로 들어오는 원화 금액은 같아도, 그 돈으로 살 수 있는 물건과 서비스의 양은 달라질 수 있습니다. 명목 현금액과 기준 시점의 구매력을 나눠 적는 계산이 필요한 이유입니다.
여기서는 매년 말 남는 임대 운영 현금 600만 원을 가정합니다. 어떤 비용을 이미 뺐는지 정해진 동일한 범위의 수치이며, 세법상 임대소득이나 개인별 세후 수익을 뜻하지 않습니다. 미래 임대료·공실·집값을 예측하는 글도 아닙니다.
기준 시점과 물가 가정을 먼저 정합니다
지금을 기준 시점 0년으로 놓고, 비교할 소비 묶음의 가격이 앞으로 매년 3%씩 오른다고 가정합니다. 3%는 현재 발표된 물가상승률이나 전망치가 아니라 계산용 입력값입니다. 1년 뒤 같은 소비 묶음은 현재의 1.03배, 5년 뒤에는 1.03의 5제곱 가격이 됩니다.
따라서 미래 금액을 지금의 구매력으로 바꿀 때는 물가배율로 나눕니다. 과거 1년 상승률을 미래 매년의 상승률로 확정해서 넣지 마세요. 개인의 소비 구성과 공식 평균 지수도 같지 않을 수 있습니다.
현재 기준 구매력 = n년 뒤 명목금액 ÷ (1 + 가정 물가상승률)의 n제곱
600만 원을 같은 시점의 원화로 환산합니다
| 받는 시점 | 명목 현금 | 현재 기준 구매력 |
|---|---|---|
| 1년 뒤 | 6,000,000원 | 약 5,825,243원 |
| 3년 뒤 | 6,000,000원 | 약 5,490,850원 |
| 5년 뒤 | 6,000,000원 | 약 5,175,653원 |
5년 뒤 계산은 6,000,000÷1.03⁵=5,175,652.706…원입니다. 최종 표시만 원 단위로 반올림했습니다. 같은 600만 원이라도 이 가정에서 현재의 약 517만6천 원과 비슷한 소비 묶음을 살 수 있다는 뜻입니다. 통장에서 82만 원이 실제로 빠져나갔다는 의미는 아닙니다.
매년 3%씩 5년이므로 15%를 단순히 빼는 방식과도 다릅니다. 물가배율은 1.03을 다섯 번 곱해 약 1.159274가 되고, 현재 구매력은 그 역수로 계산합니다. 상승률 합계와 누적 가격배율을 구분하세요.
순수입도 2%씩 늘면 차이는 어떻게 될까요?
기준 순수입 600만 원이 매년 2%씩 늘어난다고 별도 가정을 해보겠습니다. 5년 뒤 명목금액은 6,000,000×1.02⁵이고, 이를 같은 물가배율로 나누면 6,000,000×(1.02÷1.03)⁵=약 5,714,339원입니다.
표시되는 수입은 늘지만 현재 기준 구매력은 600만 원보다 작습니다. 한 해의 실질 변화율은 1.02÷1.03−1=약 −0.9709%입니다. ‘2%−3%=−1%’는 가까운 근사값이지 정확한 비율은 아닙니다. 장기간을 계산할 때는 비율식을 유지하는 편이 검산하기 쉽습니다.
이 사례의 2%는 계약상 임대료 인상 가능 범위를 설명하는 숫자가 아닙니다. 실제 임대료를 올릴 수 있는지와 얼마나 올릴지는 별도 계약·법률 문제입니다. 여기서는 이미 정해진 가상 현금흐름의 구매력만 비교합니다.
물가 환산을 투자수익률로 부르지 않습니다
위 표에는 매입자금, 대출, 매각대금, 세금, 공실 위험과 재투자 수익이 들어 있지 않습니다. 따라서 이 표만으로 임대투자가 유리한지, 예금보다 나은지 판단할 수 없습니다. 위험과 기회비용을 반영한 투자 할인율로 계산한 현재가치와도 목적이 다릅니다.
영란은행의 물가 계산기 설명는 시점별 가격지수 비율로 돈의 구매력을 비교하는 원리를 안내합니다. 이 글은 그 원리만 참고했고 영국 물가 수치를 국내 임대수입에 적용하지 않았습니다.
내 장부에 남길 두 줄
첫 줄에는 실제 또는 가정한 명목 수입을 적고, 두 번째 줄에는 ‘현재 기준 구매력, 물가 가정 연 ○%’라고 씁니다. 물가가 해마다 다르다면 (1+첫해율)×(1+둘째해율)처럼 연도별 배율을 곱합니다. 0%면 두 금액이 같고, 미확인 물가를 0으로 채우면 안 됩니다.
순수입에 수선 준비금을 어떻게 반영할지는 임대수입에서 수선용 현금을 구분하는 방법으로 따로 확인하세요. 평균 물가와 개인 소비의 차이는 제가 운영하는 네이버의 소비자물가와 장바구니 체감이 다른 이유에서 이어 읽을 수 있습니다. 연결 글의 과거 통계 숫자는 이번 미래 가정값이 아닙니다.