월세를 조금 낮춰 바로 임대하는 것과, 원래 월세를 유지하고 한 달 비워 두는 것 중 어느 쪽의 수입이 클까요? 같은 비교 기간에서 할인 총액과 공실로 받지 못하는 월세를 비교하면 계산할 수 있습니다. 다만 월세를 내리면 바로 임대된다는 보장은 없습니다. 아래는 두 상황이 실제로 성립한다고 가정한 비교표입니다.
먼저 시작일과 끝나는 날을 똑같이 놓습니다
비교 대상은 같은 집, 같은 보증금, 같은 12개월입니다. A안은 첫 달부터 월세 92만 원을 12번 받습니다. B안은 첫 1개월 동안 공실이고, 그다음 11개월은 월세 100만 원을 받습니다. 두 안 모두 입주 이후 추가 공실·연체는 없고 월세도 바뀌지 않는다고 가정합니다. 모든 숫자는 계산 설명용이며 시장 전망이나 임대 조건 추천이 아닙니다.
입주일부터 각각 12개월을 세면 B안은 비교 종료일이 한 달 늦어집니다. 그렇게 얻은 두 총액은 같은 기간의 비교가 아닙니다. 오늘부터 12개월처럼 공통의 기간을 먼저 정한 뒤, 그 안에서 월세를 받는 횟수를 세세요.
| 항목 | A: 즉시 임대·월 92만 원 | B: 1개월 공실·월 100만 원 |
|---|---|---|
| 첫 달 월세 수입 | 92만 원 | 0원 |
| 월세를 받는 횟수 | 12회 | 11회 |
| 기간 내 월세 합계 | 92 × 12 = 1,104만 원 | 100 × 11 = 1,100만 원 |
| 수입 차이 | A안이 4만 원 많음 | |
이 결과에서 중요한 것은 차이가 4만 원밖에 나지 않는다는 점입니다. 한쪽에만 추가되는 비용이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다. 또한 ‘매달 8만 원 낮다’는 사실만 보거나, ‘공실을 없앴으니 항상 유리하다’고 해석하면 기간 전체의 차이를 놓칩니다.
월세를 얼마까지 낮추면 수입이 같을까요?
기존 월세를 R, 매달 할인액을 D, 비교 개월 수를 N, 기존 월세를 유지할 때의 공실 개월 수를 V라고 놓겠습니다. 할인안은 처음부터 N개월 모두 받고, 유지안은 N−V개월만 받는 단순 모델입니다.
할인안 수입 = (R − D) × N
기존 월세 유지안 수입 = R × (N − V)
두 수입이 같아지는 매달 할인액 = R × V ÷ N
위 사례에서는 100만 원 × 1 ÷ 12 = 약 8만 3,333.33원입니다. 월 8만 원 할인은 이 경계보다 작으므로, 가정이 유지되는 12개월의 월세 합계는 할인안이 조금 더 큽니다. 경계 금액을 반올림한 뒤 동률이라고 단정하지 말고 실제로 정할 월세를 두 식에 다시 넣으세요.
예를 들어 매달 8만 3,333원을 낮추면 월세는 91만 6,667원입니다. 12번 받는 합계는 1,100만 4원으로 B안보다 4원 많습니다. 정확한 동률 할인액이 원 단위로 표현되지 않기 때문입니다. 실무에서는 이 미세한 차이보다 비용 범위와 공실 가정의 불확실성이 훨씬 중요한 점검 대상입니다.
같은 조건도 24개월로 보면 결론이 바뀝니다
할인을 24개월 내내 유지하고 B안의 공실은 처음 1개월뿐이라면 A안은 92 × 24 = 2,208만 원, B안은 100 × 23 = 2,300만 원입니다. 이제 B안의 월세 수입이 92만 원 많습니다. 할인은 매달 누적되지만 공실 손실은 이 가정에서 한 번만 발생하기 때문입니다.
24개월의 동률 할인액은 100 × 1 ÷ 24 = 약 4만 1,666.67원입니다. 계약 기간이 바뀌거나 할인 적용이 중간에 끝나면 한 식에 끼워 맞추지 말고, 조건이 같은 구간끼리 나눠 합산해야 합니다. 임차인 입장에서 월세 면제와 할인을 비교하려면 별도의 렌트프리와 월세 할인 계산을 참고할 수 있습니다.
비용까지 넣을 때는 양쪽에 다른 비용부터 봅니다
위 표는 월세 수입만 비교했습니다. 세금, 관리비 부담, 중개 관련 비용, 수선비, 대출 이자와 원금 상환, 보증금 반환은 포함하지 않았습니다. 가령 A안에만 추가 비용 10만 원이 발생하고 B안에는 없다고 가정하면, 앞의 12개월 비교 차이는 4 − 10 = −6만 원으로 바뀝니다.
두 안에 똑같이 발생하는 비용은 차이를 구할 때 서로 상쇄되지만, 실제 통장 잔액을 계산할 때는 빠뜨릴 수 없습니다. 특히 공실 기간에도 지출이 이어질 수 있으므로 첫 달 현금흐름을 따로 보세요. 월세 수입이 더 큰 안이라도 당장 필요한 현금이 부족할 수 있습니다. 원금 상환까지 반영한 현금흐름은 임대수익과 나누어 살펴보는 편이 좋습니다.
결과를 바꾸는 세 가지 가정
- 공실 기간: ‘할인하면 즉시 계약’과 ‘유지하면 한 달 뒤 계약’은 예측이 아니라 비교용 가정입니다. 0개월·1개월·2개월 등 여러 경우를 나란히 계산하세요.
- 할인 지속 기간: 한 번의 할인인지, 기간 내내 같은 월세인지 구분합니다. 미래 인상이나 재계약 조건을 임의로 확정하지 않습니다.
- 수납 여부: 임차인이 있어도 월세가 늦게 들어오는 연체는 공실과 다릅니다. 계약상 발생한 월세와 실제 받은 현금을 구분해 기록합니다.
이 글의 V는 한 물건이 월세를 받지 못하는 가정상의 기간입니다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사의 공실률은 면적을 기준으로 하는 지표이므로, V ÷ N을 그대로 공식 통계의 공실률과 같은 값으로 비교하지 마세요. 공실이 0개월이면 동일한 조건에서 할인은 수입을 줄이고, 할인액이 0원이면 공실 기간만큼 차이가 납니다. N은 양수여야 하며, V는 0부터 N 사이로 두어야 이 모델이 성립합니다.
결국 먼저 정할 것은 ‘얼마를 깎을까’보다 ‘언제부터 언제까지, 어떤 수납 조건으로 비교할까’입니다. 기간과 조건을 맞춘 후 월세 합계, 추가 비용, 월별 현금 잔액 순서로 확인하세요.
자료 확인: 2026년 10월 20일. 가상 사례의 산술 비교이며 실제 계약 성사나 투자수익을 보장하지 않습니다.