LTV 계산에 넣을 ‘집값’은 어디서 가져온 숫자인지 먼저 확인해야 합니다. 실제로 지급할 매매가격과 대출 계산에 쓰는 담보평가 기준 금액이 다르면, 같은 비율을 곱해도 결과가 달라집니다. 더 중요한 것은 평가액을 낮춰 넣은 뒤 계산기 화면의 자기자금까지 그대로 복사하지 않는 것입니다.
매매대금은 여전히 원래 가격으로 지급해야 하기 때문입니다. 아래에서는 매매가격 5억 원, 비교용 담보가치 4억6,000만 원, 가정 비율 70%를 사용합니다. 70%는 현행 규제비율이나 개인에게 승인된 비율이 아니며, 담보가치를 실제로 평가한 사례도 아닙니다.
두 금액은 쓰임이 다릅니다
매매가격은 계약에서 지급할 대금을 정리할 때 쓰는 값입니다. 담보평가 기준 금액은 해당 금융기관·상품이 담보를 어떻게 평가하는지 확인할 대상입니다. 호가·공시가격·시세·감정금액 가운데 아무 숫자나 대신 넣지 않습니다.
한국주택금융공사 보금자리론 예상대출조회도 LTV를 주택담보가치 대비 대출금액 비율로 안내하고, 담보평가방법 등으로 실제 심사 결과가 달라질 수 있다고 설명합니다. 이 설명을 모든 금융기관의 평가 순서나 동일한 비율 적용 규칙으로 확대하지 않습니다.
| 입력 | 가정값 | 사용 목적 |
|---|---|---|
| 실제 매매가격 | 500,000,000원 | 지급할 매매대금 |
| 담보가치 비교값 | 460,000,000원 | 비율 곱셈의 기준 |
| 비율 | 70% | 산술 비교용 가정 |
| 선순위 차감액 | 0원 | 이번 예제에서만 제외 |
집값 4,000만 원 차이가 비율 기준 금액을 2,800만 원 바꿉니다
매매가격에 곱하면 500,000,000×0.70＝350,000,000원입니다. 비교용 담보가치에 같은 비율을 곱하면 460,000,000×0.70＝322,000,000원입니다. 두 값의 차이는 28,000,000원입니다.
가격 차이 40,000,000원에 0.70을 곱해도 같은 28,000,000원이 나옵니다. 4,000만 원을 그대로 대출 차액으로 쓰거나, 원 단위 입력에 4억6,000만을 46,000처럼 줄여 넣지 않도록 주의하세요.
이 두 값은 입력 비율만 적용한 참고값입니다. 선순위 채권, 보증금 관련 공제, 상품별 총액 제한, 소득과 상환능력 등 실제 심사항목을 생략했습니다. 두 번째 값이 더 보수적으로 보인다는 이유만으로 3억2,200만 원의 대출 실행을 확정할 수는 없습니다.
자기자금은 4억6,000만 원에서 빼면 부족해집니다
‘입력한 주택가격−참고 대출액’을 자기자금으로 표시하는 계산기라면, 4억6,000만 원을 집값 칸에 넣었을 때 460,000,000−322,000,000＝138,000,000원이 나옵니다. 이 값은 입력한 4억6,000만 원을 맞추는 차액입니다.
그러나 실제 지급할 매매가격이 5억 원이라면 필요한 매매대금 자기자금은 500,000,000−322,000,000＝178,000,000원입니다. 화면에서 나온 1억3,800만 원만 준비하면 매매가격과 평가 비교값의 차이인 4,000만 원이 빠집니다.
| 무엇에서 뺄까 | 계산 | 차액 |
|---|---|---|
| 입력 담보가치 | 4억6,000만−3억2,200만 | 1억3,800만 원 |
| 실제 매매대금 | 5억−3억2,200만 | 1억7,800만 원 |
같은 도구의 한 가격 칸이 담보비율 계산과 자기자금 계산에 함께 쓰인다면 두 목적을 동시에 재현하지 못할 수 있습니다. 비율 기준 금액은 따로 계산하고, 자금표에서는 실제 매매대금에서 확보할 대출금과 자기자금을 맞추세요. 취득세·중개보수 등은 이 표에 포함되지 않았습니다.
상담 때는 숫자 네 개와 기준일을 받습니다
금융기관에 확인할 항목은 적용할 담보평가 기준 금액, 내 조건에 적용할 비율, 공제·다른 한도 조건, 실행 가능 금액과 시점입니다. 매매대금 지급일과 대출실행일이 맞는지도 함께 확인해야 합니다.
자료를 정리할 때는 ‘계약서의 매매가격 / 금융기관이 확인한 평가 기준 / 단순 비교용 가정 / 실제 심사 결과’를 나누어 적습니다. 조회일과 적용일도 다를 수 있으므로 둘을 구분하세요. 아직 승인되지 않은 결과는 확정·추정·미확인 예산표처럼 상태를 붙여 두고 확정 입금으로 합산하지 않습니다.
부족자금이 커졌다면 월 상환액도 새로 확인해야 합니다. 실제 검토할 대출액·금리·기간·상환방식을 확보한 뒤 대출이자계산기의 입력 조건으로 월 부담을 별도로 살펴볼 수 있습니다. 그 계산이 담보평가나 심사를 대신하지는 않습니다.
작은 숫자를 고르는 것이 입력 검증은 아닙니다
이 글이 매매가격과 평가액 중 언제나 작은 값을 고르라는 규칙을 제시하는 것은 아닙니다. 상품과 목적에 맞는 실제 평가 기준을 확인하고, 자금계획의 매매가격을 함께 보존하자는 뜻입니다. 가정 비율을 바꾸기 전에 기준 금액의 출처부터 붙이세요.
가격이나 비율이 빈칸이면 0으로 대신하지 않습니다. 담보가치가 0이면 비율을 역산할 수 없으며 음수 가격·공제액도 입력을 확인해야 합니다. 비율 0%는 참고 대출액이 0이라는 가정일 뿐 실제 대출 거절 결과가 아닙니다. 모든 금액은 원 단위로 계산했고 이번 곱셈에는 반올림 차이가 없습니다.
공식 안내 확인일: 2026년 10월 15일 KST. 본문은 입력값의 의미를 확인하기 위한 가상 계산입니다. 개인별 평가액·규제비율·대출승인·실행일을 조회한 결과가 아니며, 금융기관의 확인을 받아 자금표를 갱신해야 합니다.