보증금을 3,000만 원 더 맡기고 월세를 15만 원 줄이는 조건을 비교할 때, 3,000만 원 전체에 대출금리를 곱하면 내 돈으로 마련하는 부분까지 이자를 낸 것으로 계산하게 됩니다. 반대로 대출이자만 빼면 보증금에 묶이는 자기자금의 다른 사용처는 빠집니다.
추가 보증금을 내 돈 1,000만 원과 대출 2,000만 원으로 나누어 마련하는 가정을 살펴보겠습니다. 매달 실제로 덜 나가는 현금과 자기자금의 기회비용까지 반영한 비교값을 각각 구하는 것이 이 글의 목적입니다.
추가되는 보증금의 출처부터 나눕니다
동일한 주택의 A안은 보증금 2,000만 원·월세 80만 원, B안은 보증금 5,000만 원·월세 65만 원이라고 가정합니다. 관리비·공과금·사용 조건은 같고, 기존 보증금 2,000만 원의 조달 조건도 변하지 않습니다. 아래에서는 B안 때문에 달라지는 부분만 계산합니다.
| 항목 | 금액 또는 조건 |
|---|---|
| 추가 보증금 | 3,000만 원 |
| 자기자금 | 1,000만 원 |
| 추가 차입금 | 2,000만 원 |
| 차입금 이자 가정 | 연 5%, 기간 중 잔액 유지 |
| 자기자금 비교 가정 | 세후 연 3%의 단순 기회비용 |
| B안에만 드는 초기비용 | 24만 원, 반환되지 않는 비용으로 가정 |
금리와 초기비용은 설명용 숫자입니다. 현재 대출·예금 상품의 조건이나 실제 견적이 아닙니다. 기회비용 3%는 같은 돈을 다른 용도로 보유했을 때의 비교 기준으로 정한 가정이며, 투자수익을 보장하는 값이 아닙니다.
법무부 주택임대차 표준계약서도 보증금·월세·관리비를 따로 기록합니다. 실제 제안서를 옮길 때는 관리비 포함 항목, 차임 지급일, 보증금 지급·반환 일정까지 확인하세요. 아래 산술 비교가 제안된 임대료 변경의 법적 적용 여부를 판단하지는 않습니다.
통장에서 매달 덜 나가는 돈은 약 6만7천 원입니다
줄어드는 월세는 80만−65만＝15만 원입니다. 추가 대출의 월평균 이자는 2,000만×0.05÷12＝약 8만3,333원입니다. 이 두 항목의 차이는 월 약 6만6,667원입니다.
월 현금지출 감소액＝월세 감소액−추가 대출이자−추가 월정기비용입니다. 이번 예시에서는 추가 월정기비용을 0원으로 가정했습니다. 실제 보증료나 별도 비용이 있으면 확인한 금액과 납부 시점을 추가해야 합니다.
대출 2,000만 원은 기간 중 원금상환이 없다는 조건입니다. 원금을 매달 갚는 약정이면 통장 예산에는 그 원금도 넣습니다. 다만 원금상환은 차입 잔액을 줄이는 것이므로 이자와 같은 소비성 비용으로 합쳐 해석하지 않습니다.
자기자금까지 비교하면 월 약 4만2천 원이 남습니다
내 돈 1,000만 원의 월 기회비용 가정은 1,000만×0.03÷12＝2만5,000원입니다. 앞의 월 현금 개선액 약 6만6,667원에서 이를 빼면, 초기비용 반영 전 경제적 비용 차이는 월 약 4만1,667원입니다.
이 2만5,000원은 실제 통장에서 출금되는 돈이 아닙니다. 그래서 월세 납부 통장에 준비할 돈을 구할 때와, 자금의 다른 사용처까지 비교할 때 계산칸을 구분합니다. 같은 1,000만 원에 대출이자와 기회비용을 동시에 더하지 않는 것이 핵심입니다.
월세 감소액의 단순 연환산 비율은 15만×12÷3,000만＝6%입니다. 이는 두 제안 금액 사이의 산술 비율입니다. 법정 전월세전환율이나 내 실제 조달금리가 6%라는 뜻으로 쓰지 않습니다. 보증금 차액을 단일 비율로 환산하는 방법에서 비교를 시작했다면, 실제 판단 전에 그 가정을 이처럼 자금원별로 바꿔볼 수 있습니다.
초기비용 24만 원은 거주기간에 따라 무게가 달라집니다
같은 월세와 금리가 유지되고, 추가 보증금은 전액 반환되며, 중도 종료 비용이 없다고 가정해 기간별 차이를 비교합니다. 추가 보증금 원금 3,000만 원 자체는 기간의 소모비용으로 빼지 않습니다. 대신 처음 마련해야 할 현금과 종료 시 반환·대출상환을 별도로 관리합니다.
| 비교기간 | 초기비용 전 누적 차이 | 초기비용 24만 원 차감 후 |
|---|---|---|
| 6개월 | 25만 원 | 1만 원 |
| 12개월 | 50만 원 | 26만 원 |
| 24개월 | 100만 원 | 76만 원 |
12개월 값은 15만×12−2,000만×0.05−1,000만×0.03−24만＝26만 원으로 검산할 수 있습니다. 이 가정의 단순 비용 회수기간은 24만÷(12만5,000÷3)＝5.76개월입니다. 완전한 월 단위로 비교하면 6개월부터 누적 차이가 양수가 됩니다. 실제 계약 종료 가능 시점이나 정산 방식이 5.76개월이라는 뜻은 아닙니다.
대출금리가 얼마까지 오르면 차이가 없어질까요
12개월 비교에서 나머지 가정을 그대로 두면, 손익이 같아지는 추가 차입금 금리는 (180만−30만−24만)÷2,000만＝연 6.3%입니다. 월세 감소액 180만 원에서 자기자금 기회비용 30만 원과 초기비용 24만 원을 먼저 뺀 뒤, 차입금 2,000만 원으로 나누었습니다.
대출금리만 연 8%로 바꾸면 1년 차이는 180만−160만−30만−24만＝−34만 원입니다. 월세는 여전히 15만 원 낮지만 정한 비용 범위에서는 B안이 34만 원 더 듭니다. 이 경계값은 개인에게 허용되는 금리나 대출 한도가 아니라 이 가상 비교의 산술 결과입니다.
추가 대출이 0원이라면 대출이자는 0이고, 추가 보증금 중 실제 자기자금에만 기회비용을 적용합니다. 비교기간이 0개월이면 월 배분을 하지 않습니다. 줄어드는 월세가 없거나 비용이 미확인이면 임의로 좋은 결과를 만들지 말고 해당 값을 확인해야 합니다.
비용표와 보증금 지급일의 잔액표를 따로 남깁니다
월 비용이 낮아져도 계약 시작 때 자기자금 1,000만 원과 초기비용 24만 원이 필요합니다. 대출 2,000만 원의 실행 여부와 날짜는 승인 전까지 확정 자금이 아닙니다. 종료 때 받을 보증금도 실제 입금 전에 현재 통장 잔액으로 세지 않습니다.
마지막으로 비교기간, 자기자금과 차입금, 이자·보증료 등 포함 비용, 보증금 반환 가정을 결과 옆에 적어두세요. 작은 비용 차이만으로 보증금의 안전성이나 계약 적합성을 판단할 수는 없습니다.
자료 확인일: 2026년 10월 12일 KST. 모든 금액은 가상 계산이며 중간 소수값을 유지하고 최종 월 표시만 원 단위로 반올림했습니다. 1년·기간 합계는 반올림 전 값으로 검산했습니다. 실제 계약·상품 조회나 계산기 실행 결과가 아닙니다.