임대투자를 정리하며 ‘5년 동안 21% 남았다’고 적었다면, 이를 5로 나눈 4.2%는 무엇을 뜻할까요? 누적수익률을 기간으로 나눈 단순 연평균과 연복리 환산율은 다른 숫자입니다. 중간에 받은 월세까지 있다면 수입이 들어온 시점도 함께 봐야 합니다.
먼저 중간 입출금이 없는 가상 예시를 봅니다
시작할 때 1억 원을 넣고, 중간에 추가 투자나 인출 없이 정확히 5년 뒤 1억2,100만 원을 받았다고 가정합니다. 모든 금액은 계산 설명용이며 특정 부동산의 예상 수익이나 보장 수익이 아닙니다. 이 예시에서는 비교에 포함할 비용을 모두 반영한 최종 회수액이라고 놓았습니다.
이익은 2,100만 원이고, 누적수익률은 2,100만 원÷1억 원×100＝21%입니다. 이를 5년으로 나누면 연 4.2%가 됩니다. 표에는 ‘누적수익률÷보유연수의 단순평균’이라고 표시하면 의미가 분명합니다.
같은 끝값을 만드는 연복리 환산율은 약 3.89%입니다
매년 같은 비율로 늘어난다고 보았을 때 1억 원을 5년 뒤 1억2,100만 원으로 만드는 비율은 다음과 같습니다.
(1억2,100만 원÷1억 원)1/5－1＝약 0.03886, 즉 연 약 3.89%
검산은 ‘1억 원×(1＋환산율)5’입니다. 반올림 전 비율을 사용하면 1억2,100만 원이 나옵니다. 연 4.2%를 복리로 5번 적용하면 약 1억2,284만 원으로, 원래 끝값보다 커집니다. 그래서 4.2%를 연복리 수익률이라고 표시하면 안 됩니다.
복리는 원금뿐 아니라 앞서 쌓인 수익에도 다시 수익이 붙는 구조입니다. 미국 소비자금융보호국의 복리 설명에서 기본 원리를 확인할 수 있습니다. 위 환산율은 두 시점의 금액을 연결하는 계산값이며, 실제로 매년 똑같이 벌었다는 뜻은 아닙니다.
매달 월세를 받았다면 끝값만으로 계산하지 않습니다
임대에서는 월세 수입, 수선비, 추가 투자, 매각대금이 서로 다른 날짜에 발생합니다. 매달 꺼내 쓴 월세까지 5년 말에 한꺼번에 받은 금액처럼 합쳐 놓으면 돈을 받은 시점이 사라집니다.
같은 총이익 2,100만 원이어도 매년 나누어 받았는지 마지막 날 모두 받았는지에 따라 현금흐름을 반영한 수익률은 달라질 수 있습니다. 이런 경우에는 날짜별 지급·수령액과 마지막 회수액을 정리해 현금흐름 기반 수익률을 별도로 계산해야 합니다. 위 3.89%를 실제 임대투자의 내부수익률(IRR)이라고 붙일 수는 없습니다.
임대 기록에는 수익률 이름을 붙여두세요
기록할 항목은 최초 투자액, 추가 투입액, 각 날짜의 순수입, 마지막 매각·회수액, 포함한 비용과 세금입니다. ‘누적’, ‘단순 연평균’, ‘연복리 환산’, ‘현금흐름 반영’ 중 무엇인지 함께 적으세요. 재투자하지 않은 월세에 임의로 복리 수익이 생긴 것으로 계산하지 않습니다.
지난 네이버 글의 대출·보유비용·임대수익을 함께 살피는 관점과 연결해 볼 수 있습니다. 해당 글의 과거 시장 전망을 현재 전망으로 적용하는 의미는 아닙니다. 회수한 원금과 이익을 구분하는 단계는 임대 후 매각대금과 수익을 나누는 계산에서 이어서 확인하세요.