임대물건 두 개의 수익률을 합칠 때, 퍼센트보다 금액부터 더하세요

임대물건 두 개를 함께 관리한다면 각 물건의 연 순수익과 실투자금을 먼저 합산하세요. 1억 원에서 600만 원이 남는 물건과 3억 원에서 1,200만 원이 남는 물건을 합치면, 4억 원에서 1,800만 원이 남는 구조입니다. 통합 비율은 4.5%입니다.

개별 수익률 6%와 4%의 중간값 5%를 적으면 이 합계를 재현하지 못합니다. 이 글에서는 두 계산 결과를 하나의 관리표로 합치는 방법과, 전체가 흑자여도 따로 표시해야 할 손실 물건을 살펴봅니다. 모든 금액·금리는 실제 매물이나 상품이 아닌 가상값입니다.

두 장의 입력표를 같은 12개월 기준으로 맞춥니다

아래의 ‘연 순수익’은 연 임대수입에서 연 대출이자와 입력한 연간 기타비용을 뺀 단순 계산값입니다. 세금 신고소득이나 모든 비용을 반영한 최종 이익을 뜻하지 않습니다. 매입가와 초기비용, 보증금·대출원금은 분석기간 내내 일정하고, 월세는 12개월 정상 수령하며 대출은 원금상환 없이 연 4%가 유지된다고 가정합니다.

개인 소득세, 매각차익·손실, 보증금 반환, 대출 원금상환과 추가 출자는 제외합니다. 초기비용은 취득 부대비용과 처음의 수리비를 합친 값이며, 연간 기타비용과 중복되지 않는 것으로 놓습니다.

Calc 임대수익률 계산기의 현재 공개 입력항목·산식도 매입가, 보증금, 월세, 대출금·금리, 초기비용, 연간 기타비용을 구분합니다. 한 화면에서 여러 물건을 합산하는 입력은 없으므로 물건별 기록을 남긴 뒤 아래처럼 별도 합산표를 만듭니다. 본문 수치는 공개 산식을 별도로 검산한 값입니다. 2026년 10월 14일에는 아래 두 물건의 입력값을 공개 계산기에 각각 넣어 실투자금·연 순수익·연 수익률이 일치하는 것도 확인했습니다. 초기 부대비용과 수리비를 나누어 입력할 때는 두 칸의 합계가 표의 초기비용 합계와 같아야 합니다.

빈칸과 결과 해석 문구는 따로 확인하세요

2026년 10월 14일 확인한 화면에서는 월세 칸을 비우면 0원으로 계산했습니다. 월세 금액을 아직 모른다는 뜻으로 빈칸을 두고 그 결과를 사용하지 마세요. 실제로 월세 수입이 없는 조건이라면 0원임을 명시해 기록하고, 자료가 없다면 먼저 계약 내용을 확인해야 합니다.

실투자금이 0원이거나 음수이면 수익률 숫자 대신 ‘확인 필요’가 표시됐지만, 아래 해석에는 ‘수익률이 낮게 계산됩니다’라는 문구가 남았습니다. 이때는 낮은 수익률로 평가할 단계가 아닙니다. 보증금·대출·초기비용과 자금구조를 점검하고, 이 글의 양수 실투자금 기준 비교를 적용하지 마세요. 정상 계산에 붙는 ‘양호’·‘보통’ 문구도 개별 물건의 안전성이나 매수 적합성을 검증한 평가로 받아들이지 않습니다.

각 물건에서 연 순수익과 실투자금 두 값을 꺼냅니다

실투자금은 ‘매입가＋초기비용−보증금−대출원금’입니다. A는 16,000＋1,000−2,000−5,000＝10,000만 원, B는 40,000＋2,000−4,000−8,000＝30,000만 원입니다. 보증금과 대출을 차감했다고 상환·반환 의무가 사라지는 것은 아닙니다.

A의 연 임대수입은 90×12＝1,080만 원이고, 연 이자는 5,000×0.04＝200만 원입니다. 따라서 연 순수익은 1,080−200−280＝600만 원입니다. B는 150×12−8,000×0.04−280＝1,200만 원입니다.

이 두 물건의 수익률은 각각 600÷10,000×100＝6%, 1,200÷30,000×100＝4%입니다. A의 비율이 더 높아도 연간 금액은 B가 두 배 큽니다. 한 물건은 매입가 기준, 다른 물건은 실투자금 기준으로 계산된 결과라면 먼저 분모부터 다시 맞춰야 합니다.

합계행의 비율은 합계행의 금액으로 다시 구합니다

통합 수익률은 (600＋1,200)÷(10,000＋30,000)×100＝4.5%입니다. 반대로 4억 원×0.045＝1,800만 원으로 검산할 수 있습니다. 단순 평균 5%를 전체 실투자금에 곱하면 2,000만 원이 되어 실제 가정의 합계보다 200만 원 많습니다.

비중으로 설명하면 A의 실투자금은 전체의 25%, B는 75%입니다. 따라서 6%×0.25＋4%×0.75＝4.5%가 됩니다. 물건 개수로 똑같이 나누는 대신 해당 비율의 분모가 차지하는 비중을 사용한 결과입니다.

두 물건의 공통 비용은 합산표에서 한 번만 뺍니다

앞의 물건별 연간 기타비용 280만 원에는 포함되지 않은 공통 관리비용 60만 원이 추가로 있다고 가정하겠습니다. 통합표에서 ‘공통 비용 60만 원’을 한 줄 추가하면 전체 연 순수익은 1,800−60＝1,740만 원, 통합 비율은 4.35%입니다.

물건별 성과를 비교하려고 이 60만 원을 A에 20만 원, B에 40만 원 배분하는 방법도 생각할 수 있습니다. 그 배분은 이번 설명의 임의 기준입니다. 이때 A 580만 원과 B 1,160만 원의 합이 이미 1,740만 원이므로 통합표에서 60만 원을 다시 빼면 안 됩니다. 실제 배분 기준은 비용의 성격과 계약에 맞춰 정합니다.

이것은 관리표의 중복 방지 설명입니다. 세법상 필요경비 인정이나 신고상 안분기준을 정한 계산이 아닙니다. 자료가 없는 비용을 0으로 처리하거나 임의의 비율로 확정하지 마세요.

전체가 플러스여도 손실 물건의 행을 지우지 않습니다

공통 비용이 없었던 처음 사례로 돌아가겠습니다. A에만 추가 수선지출 800만 원이 생기고 B의 조건은 그대로라고 가정합니다. 이 지출은 해당 연도 현금 관리 비교를 위해 분자에서 빼며, 취득원가나 세무상 비용 처리 여부는 판단하지 않습니다.

전체 2.5%만 남기면 A에서 그해 200만 원의 자금이 모자라는 사실이 가려집니다. 통합표 아래에 물건별 적자 여부와 지출일을 함께 남기세요. B의 현금으로 A의 지출을 감당할 수 있는지도 실제 입금일과 사용 가능한 잔액을 확인해야 합니다. 연간 합계가 양수라는 이유만으로 언제든 현금이 있다는 뜻은 아닙니다.

공식 통계와 같은 이름이어도 산식을 먼저 읽습니다

한국부동산원의 투자수익률 설명은 분기 순영업소득과 기초 자산가액으로 계산하는 소득수익률, 가격 변동에 따른 자본수익률을 구분합니다. 상업용부동산 임대동향조사의 통계산출항목은 지역별 수익률에 연면적 가중치를 사용하는 방식도 설명합니다. 이 글의 고정 실투자금 기준 12개월 비율은 그 공식 통계와 같은 지표가 아닙니다.

따라서 통계의 지역 평균과 이번 4.5%를 그대로 비교해 투자 적합성을 정하지 않습니다. 개별 물건의 비용 범위는 임대수익률의 분모와 포함 비용에서 먼저 정리하고, 한 물건만 6개월 자료라면 실제 수입과 연환산을 구분하는 방법을 확인한 뒤 같은 기간의 합계인지 판단하세요.

각 물건의 실투자금이 양수여야 이 글의 가중평균 해석을 그대로 쓸 수 있습니다. 분모가 0이면 수익률을 0%로 적지 않으며, 한 물건의 분모가 음수인데 전체 합계만 양수라고 이 계산을 적용하지 않습니다. 보증금·대출·초기비용 입력과 자금구조를 먼저 점검해야 합니다. 연 순수익이 0이나 음수인 것은 유효한 결과일 수 있으므로 임의로 지우지 않습니다.

마지막으로 물건별 두 값, 공통 비용의 처리 위치, 전체 비율, 적자 물건의 현금 필요액을 남기세요. 중간에 매수·매도·추가 출자·원금상환이 있었다면 고정 분모인 이 표와 구분한 기간별 현금흐름 분석이 필요합니다.

공식 자료 재확인일: 2026년 10월 14일 KST. 공개 계산기 확인은 본문의 두 정상 사례와 위 입력·분모 경계에 한정하며, 모든 기능이나 투자 적합성을 검증한 것은 아닙니다. 예시 금액은 만 원 단위 정수로 계산하고 비율은 반올림 전 값으로 검산했습니다. 실제 수익·보증금 반환·매각가·세금 신고액을 보장하거나 특정 물건의 매수를 권하는 글이 아닙니다.