임대수익률 화면에 플러스가 표시돼도 매달 대출 원금을 갚고 나면 현금이 부족할 수 있습니다. 이자 차감 후 남는 금액과 원금상환 후 남는 현금이 서로 다르기 때문입니다. 원금을 갚으면 대출잔액은 줄지만 그 돈을 그달 생활비로 쓸 수는 없습니다.
아래 가정에서는 원금상환 전 연간 차액이 822만 원인데, 원금 1,200만 원까지 납입하면 378만 원의 추가 현금이 필요합니다. 계산기 화면의 수익률을 통장의 사용 가능액으로 옮기기 전에 상환표를 한 줄 더 연결해 보세요.
계산기에서 확인한 8%는 원금이 그대로인 가정입니다
매입가 2억 원, 대출 1억 원, 보증금과 초기 부대비용은 이번 비교에서 0원, 월세 120만 원, 연간 기타비용 240만 원, 대출금리 연 4%를 가정합니다. 비용 구조만 비교하기 위한 단순 예시로, 실제 매입에 부대비용이 없다는 뜻은 아닙니다. 공실·소득세·가격 변동·매각비용·보증금 반환은 제외했습니다.
2026년 10월 16일 KST에 임대수익률 계산기에 이 값을 넣으면 실투자금 1억 원, 연 임대수입 1,440만 원, 연 대출이자 400만 원, 연 순수익 800만 원, 실투자금 기준 연 수익률 8%가 표시됐습니다.
이 도구의 적용 범위는 대출원금이 일정하다는 가정이고 원금상환은 포함하지 않는다고 안내합니다. 따라서 800만 원은 1,440−240−400의 결과입니다. 실제로 원금균등상환을 한다면 화면의 이자와 현금을 모두 다시 연결해야 합니다. ‘양호’ 같은 자동 해석도 자금 여력이나 투자 적합성을 확인한 평가로 받아들이지 않습니다.
매월 원금 100만 원을 갚는 상환표를 따로 만듭니다
이제 다른 조건은 그대로 두고, 매월 말 원금 100만 원을 갚는다고 가정하겠습니다. 월 이자는 각 회차 시작 잔액에 0.04÷12를 곱합니다. 첫해 12회를 비교하므로 원금 합계는 1,200만 원이고, 12회 납입 후 잔액은 8,800만 원입니다.
한국주택금융공사의 상환방식 설명처럼 원금균등은 같은 원금을 갚고 이자는 잔액에 따라 줄어드는 구조입니다. 여기서는 실제 일수·절사·납입일 처리를 생략한 월 단위 모형을 사용하며, 금융기관의 실제 상환표를 조회한 것은 아닙니다.
| 회차 | 시작 원금 | 이자 | 원금상환 후 현금 차액 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 100,000,000 | 333,333 | −333,333 |
| 6회 | 95,000,000 | 316,667 | −316,667 |
| 12회 | 89,000,000 | 296,667 | −296,667 |
매달 월세에서 운영지출을 빼면 100만 원입니다. 이 돈이 원금상환 100만 원에 쓰이므로, 이자만큼은 별도 현금이 필요합니다. 표의 음수는 실제 은행 계좌의 허용 잔액이 아니라 해당 회차 부족액입니다.
은행의 원리금 합계와 이자를 중복해서 빼지 않습니다
앞의 가상 상환표 첫 회차에서 원금 1,000,000원과 이자 약 333,333원을 합친 납입액은 약 1,333,333원입니다. 통장 내역에 원리금 합계만 보인다면 상환표에서 원금·이자를 나눠 확인하세요. 현금 차액은 월세 1,200,000−운영지출 200,000−원리금 약 1,333,333＝약 −333,333원으로도 검산할 수 있습니다. 원리금 합계를 뺐다면 이자를 다시 빼지 않습니다. 원금과 이자를 따로 차감하는 앞의 방식과 둘 중 한 경로로 맞춥니다.
첫해 이자는 400만 원이 아니라 378만 원입니다
첫해 이자 계산에 쓰는 시작 잔액은 1억 원, 9,900만 원, …, 8,900만 원입니다. 등간격으로 줄어드는 12개 잔액의 평균은 9,450만 원이고, 합계는 11억3,400만 원입니다. 여기에 월이율을 곱하면 연 이자 합계는 378만 원입니다.
개별 월 이자 12개를 합산해도 같은 378만 원입니다. 연말 잔액 8,800만 원에 연 4%를 곱한 352만 원이나, 최초 잔액 1억 원에 곱한 400만 원으로 대체하면 이번 상환 순서를 재현하지 못합니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 월세 수입 | 120×12 | 1,440 |
| 운영지출 차감 | 1,440−240 | 1,200 |
| 이자 차감 | 1,200−378 | 822 |
| 원금상환 차감 | 822−1,200 | −378 |
계산기 고정원금 결과 800만 원에서 1,200만 원만 빼면 −400만 원이 됩니다. 하지만 원금 감소에 따라 이자도 22만 원 줄어들므로 이번 상환 모형의 현금 차액은 −378만 원입니다. 원금상환만 추가하고 이자는 고정하는 단순 수정도 실제 가정과 차이가 납니다.
원금 1,200만 원을 갚았다고 1,200만 원 손실은 아닙니다
원금상환은 현금 유출이면서 동시에 대출잔액 감소입니다. 따라서 −378만 원을 부동산 투자 전체의 손실로 부르거나, 부채가 줄었다는 이유로 현금 부족이 없다고 말하면 둘 다 계산 목적을 바꾸게 됩니다. 자산가격 변화와 세금 등이 빠져 있어 전체 투자성과는 이 표로 확정할 수 없습니다.
분모도 구분합니다. 운영지출만 차감한 1,200만 원을 매입가 2억 원으로 나눈 값은 6%입니다. 이자까지 차감한 822만 원을 고정해 둔 최초 자기자금 1억 원으로 나누면 8.22%, 원금상환 후 현금 −378만 원을 같은 최초 자기자금으로 나누면 −3.78%입니다. 이들은 포함 항목이 다른 참고 비율이며 서로 같은 ‘수익률’로 비교하지 않습니다. 원금을 갚은 뒤 자기자본의 구성이 바뀌는 점까지 반영한 기간 수익률도 아닙니다.
월세를 낮추거나 한 달 못 받는 경우도 현금표에서 다시 계산합니다
월세만 100만 원으로 낮아지고 다른 조건이 같다면, 첫해 현금 차액은 1,200−240−378−1,200＝−618만 원입니다. 원금을 고정하는 계산기에 같은 월세를 넣어 확인한 5.6%와는 가정이 다릅니다.
원래 월세 120만 원 사례에서 한 달 공실로 월세를 받지 못하고 운영지출·대출 납입은 그대로 이어진다는 별도 가정이면 부족액은 378＋120＝498만 원입니다. 공실이 실제로 생길 확률이나 적정 예비비를 제시한 값은 아닙니다. 연 합계뿐 아니라 입금일과 납입일에 필요한 자금도 따로 확인하세요.
월세 입금 전 납입할 돈은 월 부족액보다 클 수 있습니다
다음은 앞의 월 단위 금액을 고정해 입출금 순서만 살펴보는 별도 가상 예시입니다. 납입일에 따른 일수 이자 재계산은 생략합니다. 5일에 운영지출 200,000원과 원리금 약 1,333,333원이 먼저 나가고, 10일에 월세 1,200,000원이 들어온다고 놓습니다. 5일 직전 사용 가능한 잔액은 0원이고 다른 입출금은 없다는 조건입니다. 5일 지급 전에 필요한 현금은 합계 약 1,533,333원입니다. 월세 입금까지 합산한 그달 부족액 약 333,333원과는 확인하는 시점이 다릅니다.
월 합계와 날짜별 자금 필요액을 나눠 확인하세요. 이 예시의 월 이자는 마지막에 원 단위로 반올림했습니다. 실제 기록에는 기초잔액·월세 입금일·운영지출일·원금과 이자의 납입일을 각각 적고, 같은 기간의 상환표와 통장 내역으로 대조합니다.
원금상환은 외부로 나가는 돈이고, 수선 예비비 적립은 보유 현금의 용도를 나누는 기록입니다. 둘을 같은 지출로 중복 계산하지 마세요.
실투자금이 0 이하이면 이 글의 양수 분모 비율을 사용하지 않습니다. 공개 도구에서도 0원 분모는 ‘확인 필요’로 표시됐습니다. 월세 빈칸은 도구에서 0원으로 계산됐으므로 미확인 월세를 빈칸으로 둔 결과를 쓰지 마세요. 원금상환액이 없으면 해당 현금 유출은 0이지만, 아직 상환방식을 모른다는 뜻의 빈칸과는 구별해야 합니다.
자료·도구 확인일: 2026년 10월 16일 KST. 원 단위 계산값을 유지하고 월 표만 마지막에 반올림했으며 연간 합계는 반올림 전 값으로 검산했습니다. 실제 약정의 원금·이자·납입일과 비용 증빙으로 교체하기 전에는 투자 판단이나 자금 확보를 확정하지 마세요.