회수액은 같은 1억1천만 원인데, 임대수입을 먼저 받으면 연환산은 달라질까?

1억 원을 내고 2년 동안 총 1억1천만 원을 받았다면 단순한 기간 수익은 1천만 원입니다. 그런데 그 돈을 전부 마지막 날에 받는 경우와, 일부를 1년 먼저 받는 경우의 연환산 수익률은 같을까요? 회수액 합계만으로는 현금이 들어온 시점을 설명할 수 없습니다.

회수 총액이 같은 두 현금흐름을 놓습니다

아래는 날짜와 금액을 임의로 정한 임대투자 계산 예제입니다. 실제 투자 실적이나 예상 수익을 제시하지 않습니다. 2027년 날짜 역시 가정입니다. 최초 자기자금 지출은 1억 원, A의 1년 뒤 순유입은 500만 원, 마지막 순유입은 1억500만 원입니다. B는 중간 유입 없이 마지막에 1억1천만 원을 받습니다. 대출과 보증금은 없고, 표에 없는 비용·추가 출자도 없다고 둡니다. 개인별 세금은 반영하지 않았습니다.

마지막 유입액은 자산 처분 등으로 회수하는 금액을 포함한 모형값입니다. 1억500만 원 전체가 임대료라는 뜻은 아닙니다. 실제 표를 만들 때는 자산 회수액, 임대수입, 운영비, 거래비용을 날짜별로 기록하고, 서로 같은 범위의 순현금흐름끼리 비교해야 합니다.

A는 연 5%, B는 연 약 4.8809%입니다

첫 날짜로부터 365일, 730일 뒤에 유입이 있으므로 이 예제의 할인 기간은 각각 1년과 2년입니다. 금액 단위를 백만 원으로 쓰면 A의 식은 −100 + 5/(1+r) + 105/(1+r)² = 0입니다. r에 0.05를 넣으면 두 유입액의 현재가치 합계가 100이 됩니다. B는 −100 + 110/(1+r)² = 0이므로 r=√1.1−1≈0.048808848입니다.

차이는 약 0.1191%포인트입니다. 이 숫자는 초기 지출과 이후 유입의 현재가치를 맞추는 연 할인율 차이입니다. A가 중간에 받은 500만 원을 실제로 연 5% 상품에 재투자했다는 가정이나 증거는 아닙니다. 마지막 날의 재산을 비교하려면 그 돈을 어디에 보관하거나 사용했는지도 따로 계산해야 합니다.

엑셀에서는 금액 옆에 실제 날짜를 둡니다

A2:A4에 표의 날짜를 실제 날짜값으로 입력하고 B2:B4에 A의 금액, C2:C4에 B의 금액을 넣으면 =XIRR(B2:B4,A2:A4)와 =XIRR(C2:C4,A2:A4)로 비교할 수 있습니다. 결과 셀은 백분율로 표시합니다. 문자열처럼 보이는 날짜가 아니라 날짜값인지 확인하고, 나가는 돈은 음수·들어오는 돈은 양수로 일관되게 적습니다.

Microsoft 설명에서 XIRR는 날짜가 일정 간격이 아니어도 사용할 수 있으며 365일을 기준으로 할인합니다. 따라서 “2년쯤”이라고 묶는 대신 실제 이체일을 사용해야 합니다. 위 결과는 별도 수치 계산과 식 대입으로 검산한 예제이며, 사용자 파일이나 웹 계산기에서 직접 실행한 값이라는 의미는 아닙니다.

오류나 높은 숫자를 곧바로 수익으로 읽지 마세요

• 양수와 음수 현금흐름이 모두 있어야 합니다. 금액과 날짜의 행 수를 맞춥니다.
• 추가 출자, 수리비, 처분 비용을 누락하면 실제보다 유리한 수익률이 나올 수 있습니다.
• 중간에 큰 지출이 반복되어 부호가 여러 번 바뀌면 해가 하나로 정해지지 않을 수 있습니다.
• 함수 오류를 0%로 바꾸어 숨기지 말고 날짜·부호·입력 범위를 확인합니다.
• 연환산율만으로 투자 위험, 유동성, 세후 결과를 비교하지 않습니다.

중간 유입이 없는 경우의 복리 연환산은 누적수익률을 연환산하는 기본 계산에서 볼 수 있습니다. 현금흐름 표와 현재 재산표를 혼동했다면 같은 날짜 기준의 자산·부채 잔액을 먼저 맞춰 보세요.

계산 근거와 확인 자료

• Microsoft XIRR 함수: 현금흐름·날짜 입력, 365일 기준, XNPV가 0인 할인율.

위 숫자는 설명을 위한 가상 사례입니다. 자료 확인일: 2026년 11월 1일. 도표는 본문의 가정을 바탕으로 직접 만든 계산용 그림입니다.