이 글의 계산 범위: 아래에서 구하는 값은 확보한 현금으로 공실 지출을 감당할 수 있는 기간입니다. 임대수입과 비용이 같아지는 수익성 손익분기점과는 구분합니다.
임대수익을 계산할 때는 ‘세입자가 있을 때 얼마가 남는가’만큼이나 계약이 비어 있는 동안 매달 얼마가 나가는가를 따져봐야 합니다. 월세가 들어오지 않아도 대출 상환액, 소유자가 부담하는 관리비, 보험료처럼 멈추지 않는 지출이 있기 때문입니다.
이 글은 임대주택 또는 소형 수익형 부동산을 보유한 사람이 공실에 대비해 예비자금을 잡는 방법을 설명합니다. 수익률을 비교하는 계산과 달리, 여기서는 월 고정비와 현금 완충자금을 기준으로 공실 버팀기간을 계산합니다.
먼저 계산할 두 가지 금액
공실 대비 계산은 아래 두 값을 분리하면 단순해집니다.
| 구분 | 계산식 | 의미 |
|---|---|---|
| 입주 중 월 순현금흐름 | 월 임대료 − 소유자 부담비용 − 월 대출 상환액 | 세입자가 있을 때 실제로 남거나 부족한 금액 |
| 공실 중 월 현금유출 | 소유자 부담비용 + 월 대출 상환액 + 공실 중 추가비용 | 임대료가 0원일 때 매달 준비해야 할 금액 |
여기서 소유자 부담비용에는 재산 관련 세금의 월 환산액, 보험료, 소유자 부담 관리비, 정기 점검비처럼 매달 또는 매년 반복되는 비용을 넣습니다. 대출이 있다면 원금과 이자를 합친 실제 월 납부액을 넣는 편이 자금 계획에는 더 직관적입니다.
공실을 버틸 수 있는 기간 계산식
공실 전용으로 따로 확보한 현금을 ‘공실 완충자금’이라고 두면 다음처럼 계산할 수 있습니다.
버틸 수 있는 공실 개월 수 = 공실 완충자금 ÷ 공실 중 월 현금유출
예비자금에 보증금을 섞지 않는 것이 중요합니다. 보증금은 반환 의무가 있는 돈이고, 다음 임차인을 구하는 과정에서 바로 쓸 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 생활비 계좌나 매도·대출 없이는 쓰기 어려운 자산도 공실 완충자금과 구분해 입력합니다.
월세 110만 원인 주택 사례
계산 구조를 보여 주기 위한 가정입니다. 실제 비용과 계약 조건은 각 물건에 맞춰 바꿔야 합니다.
- 월 임대료: 110만 원
- 소유자 부담비용의 월 환산액: 18만 원
- 대출 월 납부액: 50만 원
- 공실 중 광고·청소·소액 수선 등을 위한 월 평균 추가비용: 5만 원
- 별도로 확보한 공실 완충자금: 408만 원
세입자가 있을 때 월 순현금흐름은 110만 원 − 18만 원 − 50만 원 = 42만 원입니다. 반면 공실이면 임대료는 들어오지 않으므로 월 현금유출은 18만 원 + 50만 원 + 5만 원 = 73만 원입니다.
따라서 이 사례의 공실 대응 기간은 408만 원 ÷ 73만 원 ≒ 5.6개월입니다. 보수적으로 정수 개월만 보면 약 5개월치 현금흐름을 준비한 것으로 볼 수 있습니다. 6개월 공실을 목표로 한다면 필요한 완충자금은 73만 원 × 6개월 = 438만 원입니다.
입력값을 모을 때 놓치기 쉬운 항목
대출 납부액은 ‘이자만’이 아니라 실제 출금액으로
수익성을 분석할 때는 원금 상환을 자산 축적으로 보고 이자만 비용으로 보는 방식도 있습니다. 그러나 공실을 버틸 현금을 계산할 때는 통장에서 실제로 빠져나가는 원리금 납부액을 넣어야 합니다. 원금도 공실 기간에는 현금 부족을 만들기 때문입니다.
연간 비용은 12개월로 나눠 적립한다
재산세, 화재보험, 정기 시설 점검처럼 한 번에 내는 비용은 납부월에만 크게 잡으면 계획이 흔들립니다. 예상 연간 비용을 12로 나눠 매달 적립할 금액으로 바꾸면 공실 여부와 관계없이 필요한 현금이 보입니다.
수선비는 평균과 긴급분을 나눠 본다
도배·청소처럼 다음 임차인을 받기 전 자주 드는 비용은 월 평균 추가비용에 넣습니다. 보일러·배관처럼 예측하기 어려운 큰 지출은 공실 완충자금과 별도로 ‘긴급 수선 예산’을 잡아두는 편이 안전합니다. 둘을 하나의 평균값으로 뭉치면 실제로는 여유가 부족할 수 있습니다.
목표 공실 기간에서 필요한 예비자금 역산하기
‘얼마를 모아야 하나’가 궁금하다면 식을 반대로 사용하면 됩니다.
필요 공실 완충자금 = 공실 중 월 현금유출 × 목표 공실 개월 수
예를 들어 월 현금유출이 73만 원인 물건에서 8개월치 여유를 목표로 한다면 584만 원이 필요합니다. 여기에 계약 종료 직후 한 번에 나갈 청소·중개·수선 예상액 120만 원을 따로 잡는다면, 공실 대응용 현금 목표는 704만 원으로 정리할 수 있습니다.
목표 개월 수에는 정답이 없습니다. 지역의 임차 수요, 계약 만료가 몰리는 계절, 임대료 조정 가능성, 본인의 다른 소득과 비상자금을 함께 보고 정합니다. 다만 ‘다음 세입자는 곧 구해질 것’이라는 기대를 숫자로 대체하지 않는 것이 이 계산의 목적입니다.
임대료를 조정할 때 함께 보는 방법
공실 가능성과 임대료 조정을 비교할 때는 두 선택의 시작일과 비교 기간을 같게 맞춥니다. 아래는 지금부터 12개월 동안을 비교하는 가상 예시입니다. A는 월 임대료를 110만 원에서 105만 원으로 낮춰 바로 입주하고, B는 첫 1개월이 공실인 뒤 월 110만 원으로 11개월 입주한다고 가정합니다. 두 선택 모두 소유자 부담비용 18만 원과 대출 월 납부액 50만 원이 매달 발생하고, B의 공실 1개월에만 추가비용 5만 원이 발생하는 조건입니다.
같은 12개월 기준으로 A의 순현금흐름은 105만 원 × 12개월 − 68만 원 × 12개월 = 444만 원입니다. B는 110만 원 × 11개월 − 68만 원 × 12개월 − 5만 원 = 389만 원입니다. 이 가정에서는 A가 55만 원 더 남습니다. 공실 1개월의 현금유출 73만 원과 임대료 인하액 60만 원만 직접 비교하면, 공실 때 받지 못하는 임대료와 공통 지출을 같은 기준으로 반영하지 못합니다. 실제로는 입주 시점, 계약 기간, 보증금, 수선비와 시장 임대료가 달라질 수 있으므로 이 가상 계산만으로 임대료를 정하지 않습니다.
계산 결과를 볼 때의 주의사항
- 보증금은 공실 대비 현금으로 과대평가하지 마세요. 기존 임차인에게 반환할 보증금과 새 임차인에게 받을 보증금의 시점이 어긋날 수 있습니다.
- 관리비 부담 주체를 계약서로 확인하세요. 공용 관리비, 장기수선 관련 비용, 공실 중 기본 사용료의 부담이 물건마다 다릅니다.
- 세금·보험료는 실제 고지서 기준으로 갱신하세요. 제도와 고지 금액은 변동될 수 있으므로 예전 금액을 그대로 쓰면 오차가 커집니다.
- 대출 조건 변경 가능성을 반영하세요. 변동금리, 거치 종료, 만기 연장 여부에 따라 실제 월 납부액이 달라질 수 있습니다.
- 공실 기간과 매각 가능성은 별개입니다. 매도할 수 있다는 기대만으로 단기 현금 부족을 해결할 수 있다고 가정하지 않는 편이 좋습니다.
핵심 정리
임대수익률 계산기로 예상 수익률 확인하기도 함께 확인하면 공실 기간과 임대수익을 한 번에 비교할 수 있습니다.
이 글의 공실 버팀기간 계산은 복잡한 수익률 공식보다 먼저 임대료가 0원일 때 매달 얼마가 나가는지를 확인하는 계산입니다. 공실 중 매달 나가는 소유자 부담비용·대출 납부액·추가비용을 더한 뒤, 공실 전용 현금을 그 월 현금유출액으로 나누면 버틸 수 있는 기간이 나옵니다. 계약 갱신이나 임대료 조정 전에 이 숫자를 확인해 두면 공실이 생겨도 자금 계획을 더 차분하게 세울 수 있습니다.